La construction d’une maison nouvelle ou d’une extension quelconque concerne bon nombre de propriétaires. En France, le droit de construire est étroitement réglementé par un ensemble de textes, dont les buts ont varié (respect des normes d’hygiène et de construction) et consistent essentiellement à maîtriser :
- Le développement urbain,
- L’équilibre entre les zones urbaines et agricoles, de logements, d’emplois,
- L’implantation et la répartition des équipements publics.
Nous allons voir ici quels sont les principaux documents à consulter/se procurer pour un propriétaire désireux de faire construire sur son terrain, à savoir : le PLU (plan local d’urbanisme) le cadastre, les deux certificats d’urbanisme et le permis de construire, indispensable à la concrétisation d’un projet de construction.
Le permis de construire qu’est ce que c’est ? Et comment l’obtenir ?
Le permis de construire est un document administratif délivré sur demande par la mairie, qui permet à l’administration de vérifier que votre projet respecte bien les règles d’urbanisme de la commune où il se situe. Il est généralement exigé pour la réalisation de projet de moyenne à grande ampleur.
Par exemple, un permis de construire sera demandé pour la construction d’une maison nouvelle. Mais aussi pour une grande extension, comme l’installation d’un abri de jardin ou d’un garage de plus de 20 m2.
Cette autorisation administrative pour construire, édifier ou rénover, revêt un caractère obligatoire. En cas de défaut de permis de construire, l’administration adresse un procès-verbal au tribunal de grande instance qui peut ordonner l’arrêt du chantier, la mise aux normes de la construction, voire sa démolition. Cette saisie du tribunal est possible dans les 10 ans qui suivent les travaux.
Quatre exemplaires du dossier doivent être fournis. Le délai d’instruction varie généralement de 2 à 3 mois à partir de la date du dépôt du dossier, en fonction du type de construction et de la zone où cette dernière sera édifiée. Sa durée de validité est de 3 ans.
Avant de faire la demande d’obtention du permis de construire, des démarches préalables sont possibles afin de savoir si son terrain est potentiellement constructible.
Comment savoir si un terrain est constructible ?
Vous venez de trouver le terrain de vos rêves et vous souhaitez savoir si ce dernier pourra supporter une construction ? Voici les démarches à entreprendre pour le savoir :
Vérification du plan local d’urbanisme (PLU) : la zone du terrain
Consulter le plan local d’urbanisme (PLU) ou à défaut le plan d’occupation des sols (POS) sera la première démarche à entreprendre afin de déterminer la zone dans laquelle se situe votre terrain.
Plusieurs zones existent :
- Les Zones urbaines (U) : généralement constructibles
- Les Zones à urbaniser (AU) : généralement constructibles
- Les zones agricoles (A) : constructibles sous réserves strictes pour des bâtiments liés à l’activité
- Les Zones naturelles et forestières (N) : généralement non constructibles
Le certificat d’urbanisme : terrain constructible ou non
Ce document vous permet de déterminer avec exactitude si votre terrain est constructible ou non. Vous devez en faire la demande à la mairie de la commune où est situé votre terrain.
Deux types de certificats existent :
- Le certificat d’urbanisme d’information : Le dossier complet est traité dans un délai de 1 mois et doit être fourni en deux exemplaires. Il contient la liste des taxes appliquées au terrain, les limitations au droit à la propriété ainsi que les règles d’urbanisme.
- Le certificat d’urbanisme opérationnel : il permet de définir les raccordements réseaux existants sur le terrain (accès à la route, électricité, eau etc.). Le dossier complet est traité dans un délai de 2 mois et doit être fourni en 4 exemplaires.
Sa délivrance n’est pas obligatoire, mais il est fortement recommandé d’en faire la demande.
Ces deux certificats ont une durée de validité de 18 mois. La durée du certificat informatif peut être prolongée d’une année aussi longtemps que les règles d’urbanisme, les servitudes d’utilité publique et les taxes applicables au terrain n’ont pas changées. La demande de prolongation doit être adressée par courrier simple, accompagnée du certificat d’urbanisme à prolonger, à la mairie au moins 2 mois avant l’expiration du délai de validité de 18 mois (avant le 16ème mois). V
Vous pourrez trouver les formulaires de demande de certificat d’urbanisme sur le site du service public.
Le cadastre : inscription des propriétés foncières
Le cadastre est un registre public sur lequel sont inscrites avec précision les propriétés foncières d’une commune. Le numéro de cadastre, propre à chaque terrain, correspond au numéro de parcelle du terrain sur le plan. Vous devez demander un relevé cadastral afin de déterminer les limites exactes du terrain ainsi que la zone dans laquelle il se situe. La demande s’effectue par lettre en précisant systématiquement les coordonnées du demandeur, le nom de la ville et le terrain souhaité. Vous pouvez vous procurer le relevé cadastral à la mairie de la commune correspondante à votre terrain ou sur le site internet cadastre.gouv
Une fois l’autorisation délivrée par le biais du permis de construire, le chantier peux commencer. Le maître d’ouvrage doit alors déposer en mairie un formulaire de déclaration d’ouverture de chantier (DOC). À l’achèvement des travaux un formulaire doit être également déposé en mairie : une déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux (DAACT).
Dès lors, les services compétents peuvent provoquer une visite pour vérifier la conformité de la réalisation avec les plans déposés, et contester la déclaration du maître de l’ouvrage sous un délai de 3 mois en règle générale. Ce document sera par la suite indispensable en cas de vente ou de modification de la construction.
Si vous êtes confronté à une problématique concernant l’obtention d’un permis de construire, ou que vous avez besoin de renseignements et d’éclairages sur le sujet, n’hésitez pas à entrer en contact avec notre équipe.