Donner congé à son locataire : Quand et comment mettre fin au bail ?

Une fois un bail de location signé entre un locataire et un propriétaire, la réglementation pour donner congé au locataire est très spécifique. Il faut y respecter un certain formalisme administratif, des délais, ainsi que se trouver dans l’un des trois cas que nous exposerons ci-dessous.

Comment adresser un congé à son locataire ?

Il existe aujourd’hui quatre possibilités d’adresser un congé à son locataire. La première est la plus courante se fait par lettre recommandé avec accusé de réception, la plus récente se fait par mail recommandé avec accusé de réception, celle la plus utilisée lors de litige, par acte d’huissier, ou encore, la remise en main propre contre récépissé .
Afin de minimiser les risques, sachez qu’il faut envoyer autant de congé que de locataires, notamment en cas de colocation ou de concubinage.

Quels sont les délais pour donner congé à son locataire ?

Un propriétaire ne peut donner congé à son locataire qu’à l’échéance du bail que les deux parties ont signés, soit tous les 3 ans dans le cas d’un bail vide, où tous les ans dans le cas d’un bail meublé, à la date anniversaire de la signature du bail. Ce congé doit être reçu par le locataire au moins 6 mois avant l’échéance de ce contrat pour un bail vide, et au moins 3 mois avant l’échéance pour un bail meublé. Il est recommandé de s’y prendre en avance afin de pouvoir s’assurer que ce document a bien été reçu par le locataire dans les délais souhaités. Un congé qui serait reçu par le locataire un jour trop tard ne serait ainsi pas valable.

1er cas de congé : Le congé pour vente

Le premier cas permettant au propriétaire de donner congé à son locataire est le congé pour vente. En effet, si un propriétaire souhaite vendre son bien il est parfois préférable de le vendre sans locataire afin de maximiser ses chances de vendre, notamment si l’on souhaite toucher des acquéreurs utilisateurs, c’est à dire des acheteurs qui achèteraient votre bien pour y vivre.

A savoir : Dans le cas d’un bail vide, le congé pour vente doit aussi valoir offre de vente auprès du locataire qui sera prioritaire pour acquérir le dit bien. Ainsi il devra comporter le prix de vente ainsi que la désignation du bien. Le locataire dispose de deux mois pour donner sa réponse, l’absence de réponse vaudra refus de l’offre.Attention ! Dans le cas d’une baisse de prix, un nouveau congé doit être délivré au locataire et le délai de deux mois reprend son cours. Il vaut mieux avoir une réelle idée de la valeur de son bien afin de faire une offre cohérente au locataire pour ne pas perdre de temps inutilement..

2nd cas de congé : Le congé pour reprise personnelle

La loi française estime que dans le cas où le propriétaire d’un bien souhaite le reprendre pour y habiter ou pour loger l’un de ses proches (Concubin depuis minimum 1 an, descendant et ascendant du propriétaire ou de son conjoint) ce dernier peut donner congé au locataire.

3ème cas de congé : Le congé pour motif légitime et sérieux

Ce dernier cas permet au propriétaire de donner congé à son locataire dans le cas où ce dernier aurait manqué à ses obligations. Que ce soit financièrement parlant en ayant cumulé de nombreux retard ou d’impayés, ou bien pour dégradation importante du bien, sous location sans autorisation, défaut d’assurance etc…
Tout manquement aux règles fixé dans le bail permet ainsi au propriétaire d’expulser légalement son locataire.

Les locataires protégés : Nécessité de les reloger

Certains locataires entrent dans une case dite protégée et ne peuvent se voir recevoir un congé.
En effet, si le locataire a plus de 70 ans et des revenus inférieurs à 1.5 fois le SMIC, il n’est plus possible de donner congé à son locataire sans lui proposer dans le même temps un logement comparable (secteur et surface).A savoir : Dans le cas où le propriétaire bailleur est âgé de plus de 60 ans et a des revenus inférieurs à 1.5 fois le SMIC la proposition de relogement n’est pas nécessaire.

Enfin, si votre congé a été donné pour l’un de ces trois cas et dans les délais demandés, le locataire devra quitter les lieux à la date désignée dans le congé, au plus tôt le jour suivant l’échéance du bail. Un état des lieux devra alors être réalisé avec toutes les parties.
Si le locataire ne respecte pas votre demande il vous faudra alors lancer une procédure d’expulsion, pensez donc à bien conserver chaque document minutieusement, notamment le congé pour vente et la preuve d’accusé de réception de votre locataire.