La crainte est constante pour tous les propriétaires, qu’ils soient chevronnés ou novices, expulser un locataire ou un squatteur est un processus auquel personne ne souhaiterait être impliqué mais qui est malheureusement de plus en plus courant. Comment expulser un locataire ou un squatteur, combien de temps dure une procédure d’expulsion et qu’elle en est la finalité ?
Dans quel cas peut-on expulser un locataire ?
La réglementation est très stricte concernant l’expulsion d’un locataire et la loi est souvent en faveur de ce dernier. De ce fait si vous souhaitez expulser votre locataire il faudra que celui-ci se soit mis dans l’une des situations suivantes (pour les plus courantes) :
- 1. Défaut de paiement ou accumulation de retard dans le paiement du loyer ou des charges
- 2. Dégradation importante du logement
- 3. Plainte des copropriétaires pour nuisance
- 4. Sous location non autorisée
- 5. Défaut d’assurance
Ces situations aussi appelées motifs légitimes et sérieux sont une infraction à la loi qui régit les relations entre un bailleur et un locataire et vous permette ainsi de mettre un terme au bail.
Quel est le processus à suivre pour expulser un locataire ?
- Commandement de payer
La majorité des conflits entre bailleurs et locataires ont lieu suite à un défaut de paiement de ce dernier. Dans ce cas, le propriétaire doit procéder à un Commandement de Payer, par voie d’huissier. Ce commandement de payer est un ultimatum que donne le propriétaire à son locataire pour s’acquitter de ses dettes, ce délai est de deux mois.
- Action de la clause résolutoire, saisie du tribunal de grande instance
A défaut de paiement ou dans l’un des cas cité plus haut, le propriétaire peut mettre en œuvre la clause résolutoire concernée afin de mettre un terme au bail et demander l’expulsion du locataire. Pour cela il devra s’en remettre au tribunal de grande instance qui constatera l’infraction dudit contrat par le locataire.
- Informer le préfet de la procédure d’expulsion
Depuis le 13 décembre 2000 le préfet doit être informé de toute procédure d’expulsion engagée par un bailleur à l’encontre de la personne concernée par l’expulsion. Une copie de l’assignation doit ainsi lui être transmise afin que ce dernier demande aux différents organismes sociaux de mener une enquête sur le sujet, qui sera ensuite transmise au juge
- Audience auprès du juge
Suite au lancement de la procédure le locataire et le propriétaire bailleur seront convoqué devant le juge pour une audience afin de chacun pouvoir exposé leurs arguments et défendre leur cause. Il est souvent proposé au locataire un échéancier afin que celui-ci puisse s’acquitter de ses dettes et ainsi rester dans le logement.
- La décision du juge
Une fois que l’audience s’est déroulée le juge dispose des éléments lui permettant de faire appliquer la justice. Locataire et bailleur seront informés par courrier du jugement, celui-ci pourra être la mise en œuvre de la clause résolutoire joint à un ordre d’expulsion à l’égard du locataire. Le locataire disposera alors d’un mois pour quitter les lieux et/ou pour faire appel.
- Commandement de quitter les lieux
A l’issue de ces 30 jours, si le locataire n’a ni quitté les lieux ni fait appel, le propriétaire doit faire appel à un huissier afin que ce dernier délivre au locataire un commandement de quitter les lieux. Ceci fait le locataire dispose de deux mois pour libérer le logement. S’il n’a pas quitté les lieux l’huissier pourra alors demander l’intervention de la force publique, qui répondra à sa demande en deux mois maximum.
Quels sont les délais d’une procédure d’expulsion d’un locataire ou squatteur ?
Bien qu’exposé clairement ci-dessus le processus d’expulsion d’un locataire ou d’un squatteur peut varier en fonction du profil de prévenu, du déroulement de la procédure, de la sensibilité du juge etc… En effet, certains bailleurs parviennent à obtenir une expulsion en moins d’un an, quand certains se voit contraint d’attendre plusieurs années, parfois jusqu’à 5 ans !
Pour comprendre cela il faut prendre en compte plusieurs points importants :
- 1. Les deux mois minimum concernant le commandement de quitter les lieux
- 2. Le délai que peut accorder un juge au prévenu afin de régler sa dette, notamment par échelonnement
- 3. La possibilité de repousser les assignations à diverses reprises par les avocats
- 4. La possibilité de faire appel suite à un jugement
- 5. Le délai qui peut courir jusqu’à deux mois pour l’intervention des forces publiques en cas de prévenu récalcitrant
- 6. La trêve hivernale
Attention à la trêve hivernale ! : Durant 5 mois à compter du 1er Novembre jusqu’au 31 Mars toutes les expulsions sont interrompues. Bien que les procédures puissent suivre leur cours, aucun locataire ou squatteur ne pourra être expulsé d’un logement durant cette période. Ainsi, en cas de commandement de quitter les lieux, il faudra attendre le 1er Avril pour que le locataire ou squatteur soit définitivement expulsé. On recense chaque année 10 000 expulsions suivant la trêve hivernale.
Enfin, bien que le maximum soit souvent fait par chaque propriétaire pour éviter de lancer une procédure d’expulsion, qui peut s’avérer longue et coûteuse, beaucoup y sont confrontés. Le premier conseil que nous vous donnerons est évidemment d’agir le plus rapidement possible afin de perdre le minimum d’argent et d’être le plus organisé possible afin qu’aucune erreur ne puisse ralentir le processus.
Si vous êtes dans une situation de ce type, notre équipe d’expert immobilier se propose de vous accompagner dans les démarches qui vous permettront de régler la situation de la meilleure façon possible. Si vous souhaitez vendre votre logement et que celui-ci est squatté les agents immobiliers de notre équipe pourront vous épauler et trouver des acquéreurs sérieux.