Trouver un appartement en location à Paris tient souvent du parcours du combattant. La demande est si importante que chaque prétendant se retrouve souvent confronté à plusieurs dizaines de personnes pour un même appartement et de ce fait les propriétaires bailleurs peuvent se permettre de fixer des loyers parfois aberrants. Afin de lutter contre cette dérégulation du montant des loyers notamment sur les petites surfaces, le gouvernement a mis en place une loi (la loi ALUR) qui permet la mise en œuvre d’un plafonnement des loyers à Paris.
Effective depuis le mois d’août 2015 dans la capitale, cette mesure est aussi en place depuis le mois de février 2017 à Lille. Si ce plafonnement des loyers est peu respecté par les bailleurs c’est souvent parce que les locataires sont mals ou peu informés sur leurs droits et craignent que la procédure soit longue voire coûteuse.
Ce n’est pas le cas et nous allons voir à travers les points suivants qu’il est très simple et gratuit de demander une diminution de son loyer si celui-ci ne respecte pas ce nouveau cadre légal.
Qu’est ce que la loi sur le plafonnement des loyers
La loi sur le plafonnement des loyers permet à chaque locataire ayant signé un nouveau bail (uniquement pour une résidence principale) à Paris à partir du mois d’août 2015 de demander une diminution de son loyer si celui-ci est supérieur au loyer de référence majoré. Ce loyer de référence majoré s’exprime en m² et est à rapporter en fonction de la surface de l’appartement que vous louez.
Le loyer de référence majoré de votre logement dépend de plusieurs critères
- Secteur
- Type de bail : Meublé ou vide
- Date de construction de l’immeuble : Avant 1946 – Entre 1946 et 1970 – Entre 1971 et 1990 – Après 1990
- Nombre de pièces principales : Studio, deux pièces etc…
La préfecture a mis en place une plateforme vous permettant de calculer le loyer de référence de votre logement : http://www.referenceloyer.drihl.ile-de-france.developpement-durable.gouv.fr/
Quels sont les différents cas qui permettent de demander une diminution de votre loyer ?
- Cas N°1 Une erreur de surface
Votre loyer correspond sur le bail au loyer de référence majoré mais la surface de votre appartement est inférieure à celle inscrite dans le bail. Vous pouvez demander une diminution de votre loyer en rapport avec la surface réelle (les diagnostics de surface carrez sont obligatoires pour toutes locations, s’ils n’ont pas été réalisés vous pouvez exiger du propriétaire qu’ils le soient). Si votre bail a été signé il y a moins de 6 mois, votre propriétaire devra vous reverser ou déduire de votre prochain loyer le trop perçu. Si votre bail a été signé il y a plus de 6 mois vous ne recevrez le trop perçu qu’à compter de la contestation. Vous disposez d’un délai de 3 ans pour demander une diminution du loyer. - Cas N°2 Le loyer est supérieur au loyer de référence majoré
Si le loyer inscrit dans votre bail est supérieur au loyer de référence majoré et que la surface réelle correspond à celle inscrite dans le bail vous disposerez d’un délai de 3 ans pour demander une diminution du loyer et votre bailleur devra vous rembourser le trop perçu depuis le premier versement. - Cas N°3 Le complément de loyer n’est pas justifié
Le complément de loyer permet aux bailleurs de fixer un loyer supérieur au loyer de référence majoré dans le cas où le bien proposé à la location offrirait des prestations supplémentaires à un bien dit « classique » (exemple : terrasse, vue exceptionnelle etc…). Ce complément de loyer est très utilisé par les bailleurs depuis la mise en place du plafonnement des loyers à Paris car il n’est aujourd’hui régi par aucune norme, la commission départementale de conciliation agissant au cas par cas. De plus vous ne disposez que d’un délai de 3 mois pour contester le montant du complément de loyer si celui-ci ne vous semble pas justifié.
Attention : L’astuce de certains bailleurs à Paris étant de respecter le loyer de référence majoré tout en fixant un complément de loyer très important et aucunement justifié afin de ne laisser à leurs locataires qu’un délai de 3 mois pour contester le montant de ce dernier.
Quel est le processus permettant d’obtenir une diminution du loyer ?
Après étude de votre bail et si votre situation correspond à l’un des cas cité ci-dessus vous pouvez entamer la démarche vous permettant de demander une diminution de votre loyer.
La première chose à faire est d’envoyer une lettre recommandée avec avis de réception à votre propriétaire afin de l’informer de la situation, c’est-à-dire de votre contestation du loyer actuel en rapport avec la loi ALUR. Vous pourrez exposer à votre bailleur que dans le cas où celui-ci ne souhaiterait pas résoudre ce problème à l’amiable vous entameriez les démarches nécessaires à l’application du plafonnement des loyers ainsi que si la situation le permet le reversement de sa part du trop perçu. Si ce premier rappel ne suffit pas vous pourrez alors saisir la Commission Départementale de Conciliation (CDC), toujours par courrier recommandé dans lequel vous exposeriez la situation ainsi qu’en y mettant une copie de votre bail. La commission disposera alors d’un délai de deux mois pour rendre sa décision.
Attention : Dans le cas où le problème est dû au complément de loyer, la Commission Départementale de Conciliation demandera au propriétaire ainsi qu’à vous-même de convenir d’un rendez-vous afin d’évaluer le montant de cette prestation désignée comme complément de loyer. Si aucun accord n’est trouvé à la suite de cet entretien, le locataire pourra saisir le tribunal de grande instance afin de continuer la procédure.
EN RESUME
- Informer votre propriétaire sur la non légalité du loyer par recommandé
- Saisir la CDC par courrier en y incluant les coordonnées locataire, propriétaire et votre bail