Pourquoi la location saisonnière connaît un essor exponentiel ?
Depuis le vote de la loi ALUR, le 24 Mars 2014, les loyers sont encadrés et plafonnés selon divers critères tels que la commune, l’immeuble, la surface, la qualité du logement… Ainsi les bailleurs, souvent dans le cadre d’un investissement locatif, font face à la problématique de conserver leur rendement pour diverses raisons. Pour ce faire, ils optent pour une offre commerciale différente : la location courte durée !
De plus, compte tenu de la gamme de prix trop élevée proposée par les établissements hôteliers, la demande pour ce type d’offre a connu une très forte croissance depuis l’émergence des sites comme Airbnb, Abritel, Booking, Home Holyday… En effet, un logement dit « entier » à Paris offre souvent plus d’espace, de confort et de prestations à l’instar des hébergeurs professionnels même si toutefois ces derniers proposent beaucoup plus de services à la personne (petit déjeuner, blanchisserie, offres touristiques…)
Néanmoins, dans un contexte de crise du logement, l’Etat souhaite limiter cette activité en instaurant des obligations et en augmentant le montant de la taxe d’habitation des logements non occupés.
Règles communes aux résidences principales et secondaires
Les locations meublées saisonnières ne sont pas régies par les mêmes dispositions que les locations dites ordinaires soumises à la législation de la du 16 Juillet 1989, obligeant la rédaction d’un bail en bonne et due forme contenant des obligations de la part du propriétaire et du locataire. En effet, le mode de location susvisé est régi par le code civil et code du tourisme, vos seules obligations seront, tant pour une résidence principale que pour une résidence secondaire, de proposer un logement convenable [pouvant être évalué de une à cinq étoiles], d’effectuer les diagnostics techniques (DPE, électricité …) et de déclarer vos revenus à l’administration fiscale.
Cela étant dit, quelques règles sont propres à la résidence principale et la résidence secondaire.
Dans le cadre d’une résidence principale
Si vous êtes propriétaire occupant d’un logement et que vous souhaitez diminuer son coût de fonctionnement annuel (charges et travaux de copropriété, électricité et autres) vous avez l’opportunité de louer votre appartement en location meublée saisonnière dans la mesure où cette durée cumulée ne dépasse pas quatre mois et que par définition, vous jouissez de votre appartement huit mois de l’année. Généralement, le recours à ce mode de location sera utilisé lors de départ en vacances. Attention, vous devez vous assurer que le règlement de copropriété vous l’autorise, sinon, il vous est possible de faire la demande en assemblée générale pour la modification de ce dernier.
En ce qui concerne les résidences secondaires, les règles sont beaucoup plus drastiques.
Dans le cadre d’une résidence secondaire
Certains investisseurs vont privilégier la location meublée saisonnière pour augmenter leur rendement, diminuer le risque d’impayés, d’éventuels squats et d’avoir la possibilité de jouir de leur logement à temps partiel au titre d’un pied à terre. Mais dans ce cas, défini en tant que résidence secondaire, le propriétaire est obligé d’obtenir le changement de destination de son logement en local commercial grâce au respect des règles de compensations soit 1 m² de logement transformé doit être compensé par 1 m² de logement à destination d’habitation. Quelques subtilités : dans le centre et dans l’ouest, la règle du 1 pour 2 est applicable.
Si cette obligation n’est pas appliquée, l’amende risquée est de 25 000 € par logement et 1 000 € par jour.
Exemple :
si vous êtes propriétaire d’un logement de 40 m², il vous faudra acquérir, administrativement, 40 m² de surface commerciale pour obtenir un changement de destination. La valeur des surfaces commerciales, communément appelée commercialité, oscille entre 1 200 et 2 200 €/m² selon les arrondissements. Typiquement, si votre bien immobilier est situé dans le centre ou l’ouest Parisien, vous serez contraint d’acquérir 80 m² de commercialité pour respecter la règle du « 1 pour 2 ».
si vous êtes propriétaire d’un logement de 40 m², il vous faudra acquérir, administrativement, 40 m² de surface commerciale pour obtenir un changement de destination. La valeur des surfaces commerciales, communément appelée commercialité, oscille entre 1 200 et 2 200 €/m² selon les arrondissements. Typiquement, si votre bien immobilier est situé dans le centre ou l’ouest Parisien, vous serez contraint d’acquérir 80 m² de commercialité pour respecter la règle du « 1 pour 2 ».
D’autre part, vous devez également vous acquitter de la taxe de séjour à la mairie de Paris, celle-ci oscille entre 0.83€ et 3.30€ par nuitée par personne selon le classement de votre meublé, de 1 à 5 étoiles.
Enfin, il faut savoir que les locations saisonnières sont des revenus locatifs soumis au régime des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) ou micro BIC dans la limite de 32 600 € par an et dans ce cas, la moitié de ces revenus sont à intégrer dans la déclaration de revenus du contribuable.
Conclusion : la location saisonnière est elle rentable ?
Afin de trancher entre ces deux modes de locations le tableau récapitulatif suivant pourra vous aider :
| Comparatif location saisonnière et classique | ||
|---|---|---|
| Avantages | Inconvénients | |
| Location vide ou meublée | ■ Régularité des revenus fonciers ■ Gestion de l’actif simplifié |
■ Aucune utilisation personnelle ■ Eléments négatifs lors d’une vente |
| Location saisonnière | ■ Jouissance régulière et ponctuelle ■ Augmentation du rendement en fonction du secteur |
■ Changer la destination administrative du bien ■ Gestion du bien contraignante (échanges avec les clients, organisation des arrivées, état des lieux…) |