En investissement, notamment en matière d’investissement locatif, il faut faire les bons choix, optez pour les bonnes options, adaptées à votre profil.
Nombreux sont les investisseurs qui s’orientent vers l’acquisition d’un bien immobilier dans l’ancien au titre d’un investissement locatif, ils opteront pour un produit valorisable et rentable, c’est-à-dire où des travaux importants seront à prévoir dans l’objectif de créer du déficit foncier et in fine une plus value.
Pour d’autres, ils opteront pour un achat en VEFA (vente en état futur d’achèvement), un logement neuf. Moins contraignant, un logement neuf est livré par définition neuf et aucuns travaux ne sont à envisager, il est prêt à louer, seul bémol, le montant de l’acquisition est plus élevé que dans l’ancien.
En contrepartie, l’acquisition d’un logement neuf vous fera bénéficier d’avantages fiscaux très intéressants grâce au dispositif Pinel.
La loi Pinel remplace le dispositif Duflot dans le but d’offrir de meilleurs avantages fiscaux, d’encourager les français à investir dans le logement neuf pour dynamiser et augmenter l’offre locative sur le marché de l’immobilier.
Dispositif PINEL : Un maximum de 21% de réduction d’impôts
Les anciens dispositifs fiscaux Scellier et Duflot proposaient une réduction d’impôts intéressante car ils offraient aux investisseurs la possibilité de réduire leurs impôts de 13% à 18% du montant investi, c’était déjà une très bonne raison de se positionner sur un logement neuf. Aujourd’hui, la loi Pinel séduit les acheteurs de logement neuf en les allégeant d’une réduction d’impôts allant de 12%, 18% ou 21%. Autre modification importante, le propriétaire du logement neuf pourra louer son bien à ses proches, ascendants et descendants.
Le principal et essentiel critère pour profiter de cet avantage fiscal est de louer votre bien immobilier entre 6 et 12 ans, plus votre bien sera loué longtemps plus la réduction sera importante.
Exemple : Pour un investissement de 100 000 €
- 12 000 € soit 2 000 € par an de réduction d’impôts si votre bien est loué pendant 6 ans
- 18 000 € soit 2 000 € par an de réduction d’impôts si votre bien est loué pendant 9 ans
- 21 000 € soit 1 750 € par an de réduction d’impôts si votre bien est loué pendant 12 ans
Dispositif PINEL : Les conditions à respecter
Plusieurs conditions sont à respecter si vous souhaitez profiter des avantages fiscaux intéressants liés à la loi Pinel : caractéristiques du logement, conditions locatives, montant de l’investissement et les zones et plafond définies par la loi PINEL.
Le logement : ses caractéristiques
- Logement neuf ou rénové (voir disposition du PINEL ancien)
- Acquisition en VEFA (vente en état futur d’achèvement)
- Construction BBC 2005 ou respecter de la réglementation thermique RT 2012
- Construction achevée dans les 30 mois suivant la DOC (Déclaration d’Ouverture de Chantier)
- Loué dans les 12 mois à partir de la remise des clés
Les conditions locatives
- Bail PINEL – engagement minimum de 6 ans à 12 ans
- Location au titre d’une résidence principale
- Location vide/nu
- Montant du loyer défini par le plafonnement PINEL selon les Zones définies
Investissement : critères d’acquisitions
- Le montant de l’acquisition ne peut pas être supérieur à 300 000 €
- Le prix du m² ne peut pas dépasser 5 500 €
- Le nombre de logements acquis est limité à 2 par an dans la limite de 300 000 €
- Vous ne pouvez pas reporter votre réduction d’impôts d’une année sur l’autre
Zones et plafonds déterminés par la loi PINEL
| Zones déterminées par la loi PINEL | |
|---|---|
| Zone A bis | Paris – 1er couronne |
| Zone A | 2-3-4-5ème couronne parisienne |
| Zone B1 | Agglomération supérieur à 250 000 habitants Quelques villes Corse et du littoral |
| Zone B2 | Commune de 50 000 à 250 000 habitants |
| Zone C | Les communes restantes |
Loyers
Dans une démarche de régulation du marché locatif, la loi PINEL encadre les loyers pour permettre à des couples modestes d’occuper un appartement en bon état à un prix raisonnable. Les loyers sont différents selon les zones et il faut multiplier le montant par la surface du logement.
| Zone | A bis | A | B1 | B2 |
| Prix/m² | 16.82 | 12,49 € | 10.06 € | 8.74 € |
Ressource des locataires
| COMPOSITION DU FOYER LOCATAIRE | LIEU DE SITUATION DU LOGEMENT | |||
| Zone A bis (en €) | Reste de la zone A (en €) | Zone B1 (en €) | Zone B2 (en €) | |
| Personne seule | 36 971 | 36 971 | 30 133 | 27 120 |
| Couple | 55 254 | 55 254 | 40 241 | 36 216 |
| Personne seule ou couple ayant une personne à charge | 72 433 | 66 420 | 48 393 | 43 554 |
| Personne seule ou couple ayant deux personnes à charge | 86 479 | 79 558 | 58 421 | 52 579 |
| Personne seule ou couple ayant trois personnes à charge | 102 893 | 94 183 | 68 725 | 61 853 |
| Personne seule ou couple ayant quatre personnes à charge | 115 782 | 105 985 | 77 453 | 69 707 |
| Majoration par personne à charge supplémentaire à partir de la cinquième | +12 900 | +11 809 | +8 641 | +7 775 |
En bref, il peut s’avérer très intéressant de favoriser l’investissement dans un logement neuf (VEFA) dans le but de réduire considérablement ses impôts. Dans le cadre d’une résidence principale notamment pour un primo accédant, d’autres avantages sont à considérer en matière de conditions d’acquisition…