Contrairement à d’autres dispositifs de défiscalisation, le déficit foncier est cumulable avec d’autres réductions d’impôts comme le « Cosse ancien », la loi PINEL, Loi MALRAUX …. Comme toutes lois de défiscalisation, il faut respecter certaines conditions et rester dans les limites qui sont prévues par la loi sous peine que le service des impôts procède à un redressement fiscal.
Qu’est ce que la loi déficit foncier ?
La loi déficit foncier offre aux propriétaires de biens immobiliers à usage d’habitation et seulement d’habitation l’opportunité de baisser leurs assiettes de revenus fonciers imposables. C’est un procédé assez simple et astucieux et il vous permettra d’optimiser votre rendement global dans le cadre d’un investissement locatif.
Le mécanisme est relativement simple à comprendre, il s’agit de soustraire le montant de toutes vos charges déductible au montant de votre revenu locatif brut. L’objectif ultime est de déclarer plus de dépenses que de recettes et dans ce cas, vous serez exonéré d’impôts, c’est une question de calcul !
Seules quelques conditions sont à respecter pour bénéficier de l’avantage fiscal.
Conditions à respecter et charges déductibles
Conditions à respecter pour profiter de l’avantage fiscal ?
- Vous devrez être propriétaire d’un bien immobilier à usage d’habitation
- Vous devrez louer votre logement pendant une durée minimale de 3 ans continu
- Vous devrez imposer vos revenus locatifs en régime réel
- Vous devrez rester dans la limite de 10 700 € de déduction par an, l’excédent est reportable sur l’année suivante pendant 10 maximum sur le même bien immobilier
Quelles sont les charges déductibles ?
- Dépenses de réparation et d’entretien
- Primes d’assurance
- Charge de copropriétaire locative – quote-part propriétaire
- Intérêt d’emprunt
- Honoraires de gestion
- Taxe foncière
- Diverses charges
- Frais de procédure judiciaire
D’autre part, si vos revenus locatifs bruts sont inférieurs à 15 000 € brut par an, il vous sera conseillé d’opter pour le régime du micro-foncier. La particularité de ce régime est qu’il se base uniquement sur un abattement forfaitaire correspondant à 30 % de vos revenus locatifs. Le régime du micro-foncier vous demandera moins de rigueur dans votre gestion car il s’agit simplement de déduire 30% de vos revenus locatifs, en clair, si vous percevez 10 000 € de revenus locatifs annuels bruts, vous ne serez imposé uniquement sur 7 000 €. C’est à vous de choisir !
Régime réel ou micro-foncier ?
En choisissant le régime réel vous devez être dans une situation où vous avez de nombreuses dépenses à prévoir en matière de travaux, charges déductibles à additionner avec les charges de copropriété, taxes foncières, intérêts d’emprunts… De plus, vos revenus bruts doivent être supérieurs à 15 000 € annuels pour profiter à 100% du régime fiscal.
D’autre part, en optant pour le régime micro-foncier au lieu du régime réel, vous serez toujours en bénéfice car 30% d’abattement n’est pas suffisant à créer du déficit foncier. Cependant, s’il vous arrive de n’avoir aucune dépenses (travaux, intérêts) vous bénéficierez quand même de l’abattement de 30% qui vous permettra de réduire sensiblement vos revenus fonciers imposable.
Attention ! Le régime réel et micro-foncier ne fonctionne pas avec les appartements loués en meublé, d’autres dispositions fiscales s’appliquent, sous le régime LMNP ou LMP.