Nombreuses sont les personnes qui souhaitent acheter un appartement ou une maison à rénover. Cependant, notre expérience de professionnel de l’immobilier nous démontre chaque jour que tous ne sont pas prêt et ne disposent pas du bagage nécessaire à une acquisition de ce type.
En effet, si acheter un bien immobilier avec des travaux offre certains avantages, cela peut aussi confronter l’acheteur a des inconvénients. Entre crainte et opportunité, nous allons essayer de dégrossir en quelques explications ce qu’engendre une acquisition d’un bien à rénover.
Acheter un appartement à rénover : Bonne ou mauvaise idée ?
Prix inférieur : Achète-t-on en dessous du prix de marché lorsqu’un bien est à rénover ?
La première idée qui vient aux amateurs d’investissement immobilier est qu’acheter un appartement avec des travaux va leur permettre de faire une plus value quasi-immédiate et ainsi une très bonne affaire.
Deux des raisons qui font baisser la valeur d’un bien à rénover
- Difficulté des acheteurs qui visitent à se projeter
- Coût de la rénovation
Cependant, les appartements à rénover offrant de nombreux avantages, certains vendeurs maîtrisant le principe d’offre et de demande n’hésitent pas à choisir une fourchette assez haute lorsqu’ils fixent leur prix, notamment en se basant sur une estimation à la baisse du coût des travaux.
Aménager son appartement à son goût : Eviter un surplus de dépense
Tout acheteur a une certaine idée de la composition du logement qu’il souhaite acquérir, que ce soit en terme de mobilier, d’optimisation du plan, de la couleur des murs, du type de sol etc…
Ainsi il arrive souvent qu’un appartement vendu en très bon état subisse de nouveaux travaux. Le coût total de l’opération n’est alors pas maîtrisé, les coûts de ces aménagements s’ajoutant au prix déjà élevé du bien.
Acheter un appartement à rénover permet donc d’éviter ce surplus de dépense, l’état du bien influant sur le prix, la potentielle « remise » permettra de dégager une enveloppe de travaux afin de refaire son appartement à son goût.
Une date de jouissance repoussée
Lorsque l’on achète un appartement et qu’une rénovation s’impose le délai avant de pouvoir profiter de ce bien, que ce soit financièrement pour un investissement locatif et physiquement pour une résidence principale, peut parfois être très long (jusqu’à plus de 6 mois pour un appartement familiale).
Ainsi en devenant propriétaire, il faudra être capable de supporter le coût d’un potentiel crédit sans revenu locatif pendant le délai des travaux, ou bien avoir un logement à disposition vous permettant de dormir à l’abri jusqu’à que la rénovation soit terminée.
Acheter un bien à rénover demande certaines précautions
Il n’est pas nécessaire d’être architecte ou professionnel du bâti pour acheter un appartement avec des travaux, cependant dès les premières visites il faudra que vous soyez capable d’évaluer à la fois le montant des travaux mais aussi les réelles possibilités que vous offre ce logement.
Penser que vous pourrez créer des bais vitrés à la place des fenêtres sans encombres serait par exemple bien naïf !
En copropriété notamment, il y a des normes et des règles à respecter et celles-ci peuvent parfois vous empêcher de procéder à certaines modifications.
Afin d’éviter tout type de désagrément n’hésitez pas à vous rapprocher à la fois d’un professionnel de l’immobilier mais aussi d’un entrepreneur averti.
Défiscalisation : Déduire le montant des travaux de vos impôts foncier dans le cadre d’un investissement locatif
Si vous achetez à but d’investissement locatif, vous pourrez réduire, voire supprimer la douloureuse concernant vos impôts fonciers. En effet, les loyers perçus seront déductibles via le coût de la rénovation, et c’est précisément ce montant qui vous permettra de créer du déficit foncier et ainsi de ne pas être imposé sur vos revenus fonciers (dans le cas ou vous n’êtes pas bénéficiaires).
Les différents postes d’une rénovation
Electricité : En fonction de l’état de l’électricité du logement vous devrez refaire en intégralité l’électricité.
Dépose/Installation/Remise en état d’un tableau électrique; création de prises; saignées dans les murs…
Peinture : Une peinture doit en moyenne être refaite tous les 5 ans. La plupart des biens immobiliers, mis à part neuf ou refait à neuf pour la vente, nécessite une remise en état de le peinture.
Enlever les couches précédentes; enduire; une couche d’impression; couche finale…
Sol : La réfection ou le changement de type de sol est assez variable étant donné qu’il existe de nombreuses surfaces différentes (parquet, carrelage, linoléum, béton peint…) vos goûts ainsi que votre budget influeront sur le travail nécessaire sur ce poste.
Plomberie : Installation des tuyaux; raccordement aux évacuations…
Plafond : Mise en peinture; création d’un faux plafond; remise en état de potentielles poutres apparentes…
Maçonnerie : Afin d’optimiser le plan d’un bien immobilier il est souvent nécessaire de créer des ouvertures ou de déposer des cloisons/murs porteurs. En copropriété la dépose d’un mur porteur est soumis à de nombreuses normes et il est préférable voire obligatoire de faire appel à un professionnel.
Ouverture, dépose ou création de cloison ou mur porteur…
| Budget Rénovation et rafraîchissement d’un bien immobilier | ||
|---|---|---|
| Rafraîchissement | Rénovation complète | Rénovation lourde |
| 50 €/m² à 250 €/m² | 650€/m² à 1 100 €/m² | 1 100 €/m² à 1 700 €/m² |