Il est bien connu que l’investissement préféré des français reste l’immobilier car il permet, à court et moyen terme de placer son argent et de dégager une rentabilité supérieure à d’autres investissements, à moyen et long terme d’avoir une rente mensuelle pour ses « vieux jours » et de valoriser le bien immobilier dans le but de réaliser une plus value.
Bien que très attractif, l’investissement locatif est souvent interprété contraignant en matière « humaine » (relation avec le locataire, syndic et autres) et financière (impayés, imprévus de copropriété, impôts). L’investissement locatif reste donc un placement sûr puisque le besoin de se loger existera toujours, mais il demande de l’implication et une gestion très rigoureuse.
Lors d’un projet d’investissement locatif, une fois le bien immobilier trouvé et toutes les données financières rassemblées, vous obtiendrez un rendement, généralement exprimé en brut, c’est-à-dire avant impôt. En effet, vos revenus locatifs sont imposés au même titre que vos revenus issus de votre activité.
Il existe plusieurs moyens pour baisser le montant de ses impôts liés aux revenus fonciers, en effet divers dispositifs ont été mis en place par le gouvernement pour favoriser l’investissement et l’entretien de ceux-là dans le but de proposer une offre locative attractive et saine.
Dans les grandes lignes, un propriétaire d’un bien immobilier à usage d’habitation, et seulement dans ce cas, peut déduire de ses revenus fonciers ses revenus locatifs, tout type de travaux de rénovation, d’entretien et de réparation, mais également les charges de copropriété, frais et honoraires de gestion, taxe foncière …
Les différents dispositifs de défiscalisation immobilière
Réduire ses impôts, oui ! Mais il y a l’art et la manière …
En France, vous avez plusieurs moyens de faire baisser votre addition de contribution à l’état, mais il faut faire le bon choix, car certains dispositifs sont adaptés à telle catégorie d’investisseurs, d’autre dispositif à telle catégorie de produits immobiliers. A vos calculatrices !
Le déficit foncier
Le déficit foncier est une astuce remarquable, légale et vous fera économiser beaucoup d’impôts dans de bonnes conditions. En effet, ce procédé consiste à déduire de nombreuses dépenses liées à votre appartement telles que les charges de copropriété, travaux de rénovation, de réparation et d’entretiens, frais et honoraires de gestion, intérêts d’emprunts, taxe foncière… Une fois l’ensemble de la somme de ces charges déductibles faites, il n’y a plus qu’à soustraire le montant totales des dépenses aux revenus locatifs et reporté ce montant dans votre déclaration d’impôts sur le revenu.
La loi déficit foncier est cumulable avec d’autres dispositifs de défiscalisation.
Le « Cosse Ancien »
Depuis le 1er février, ce dispositif « Cosse Ancien », anciennement le « Borloo ancien » est adapté aux logements anciens, mais peut être également utilisé dans le neuf bien que moins avantageux qu’un autre dispositif. Cette loi a été établie pour alléger la note fiscale des bailleurs à condition de respecter certaines règles permettant la validité du dispositif, spécialement en matière de loyer et de salubrité. Le but principal étant de proposer des logements décents et confortable et contrepartie, le propriétaire peut abattre le montant de ses revenus locatifs jusqu’à 85% !
Le but …
Relancer le marché locatif en offrant des loyers plus abordables, l’Etat s’est donné 3 ans pour remettre 50 000 logements actuellement vacants sur le marché. Dispositif disponible jusqu’au 31 décembre 2019.
La loi PINEL
Avec l’objectif de relancer l’économie de la construction et de faire reculer la crise du logement, l’État Français a mis en place un dispositif proposant aux investisseurs un avantage fiscal considérable dans des constructions neuves et confortables.
Le chiffre clé : 21 % de réduction d’impôts basé sur le prix d’acquisition. Là aussi, nombreuses sont les règles à respecter, mais ce type d’acquisition est idéal pour un investisseur qui paye beaucoup d’impôt et qui souhaite diversifier son patrimoine tout en profitant d’un avantage considérable.
Quelques chiffres …
L’année 2016 a été un record en matière de vente de logement neuf totalisant 116 681 logements soit 25% de plus qu’en 2015. Augmentation qui soulage après les années noires de 2012, 2013 et 2014, une économie de la construction qui repart à la hausse, mais une crise du logement tout autant soutenu, la faute à l’exode vers les grandes villes ?
LMNP et LMP
Si vous souhaitez bénéficier d’avantages fiscaux tout en vous accordant un peu de souplesse, le dispositif de Louer Meublé Non Professionnel ou Louer Meublé Professionnel est fait pour vous ! Contrairement aux autres lois qui vous obligent à louer vos logements pour une durée minimum de 3 ans, ce régime s’applique uniquement aux appartements meublés. De la même manière que le déficit foncier, il a deux régimes, l’un est limitatif et l’autre vous permettra de jouer avec les chiffres pour économiser des impôts.
Ce dispositif est très adapté aux propriétaires qui ne souhaitent pas s’engager sur de trop longues périodes avec leurs locataires et ceux qui pratiquent la location saisonnière.
Loi Malraux et Girardin
Ces dispositifs sont assez spécifiques. La loi Girardin propose aux investisseurs d’acheter dans les DOM-TOM pour défiscaliser jusqu’à 50% de leur investissement s’ils respectent certaines conditions. Concernant la loi Malraux, elle vise à motiver les propriétaires de bâtiments historiques à les entretenir et le restaurer si besoin, seul dispositif à utilité publique.
En clair, en dépit des nombreuses charges et taxes qui pèsent sur l’immobilier, vous pourrez tout de même optimiser vos investissements locatifs en optant pour le bon régime de défiscalisation. N’hésitez pas à faire appel à nous contacter pour une analyse de votre patrimoine dans le but de vous accompagner dans votre optimisation fiscale.