Locataire et propriétaire ont trouvé une entente, il faut désormais régulariser la situation en signant un contrat de location qui liera toutes les parties. Le bail d’habitation est régi par des normes précises en fonction de son type, meublé, vide, saisonnier, et va fixer les droits et devoirs de chacun.
Depuis le 1er Août 2015 chaque bail doit être conforme à un contrat type, il se signe généralement sous seing privé mais peut aussi passer par un contrôle notarié. Vous pouvez vous procurer des baux types sur des sites spécialisés ou dans une agence immobilière. Ces baux sont facturés mais ils vous permettent, lorsque vous gérer vous-même vos biens immobiliers, d’avoir un contrat qui respecte les normes.
Les différents types de baux : Meublé, vide, saisonnier
Bail meublé
Type de bail et durée du contrat
La durée d’un contrat de location meublé est généralement d’un an, renouvelable tacitement chaque année. En cas de locataire étudiant vous avez cependant la possibilité de proposer un bail de 9 mois comprenant toute l’année scolaire. L’avantage de cette seconde possibilité est qu’elle permet de profiter des mois de haute saison en proposant des baux saisonniers, et ainsi augmenter votre rentabilité. Un bail meublé, comme son nom l’indique, doit impérativement présenter des meubles. Ci-après la liste du mobilier obligatoire à fournir à votre locataire dans le cas d’un contrat de type meublé :
Liste des meubles obligatoires pour une location meublé
- Une literie avec couette ou couverture ;
- Un dispositif d’occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambres à coucher ;
- Une table et des sièges
- Des étagères de rangement
- Des luminaires
- Le matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement
- Plaques de cuisson
- Four ou four à micro-ondes
- Réfrigérateur et congélateur ou, au minimum, un réfrigérateur doté d’un compartiment permettant de disposer d’une température inférieure ou égale à – 6 °C.
- La vaisselle nécessaire à la prise des repas (assiettes, couverts, verres, etc.)
- Des ustensiles de cuisine (casseroles, poêles, etc.)
Congé et préavis
Chaque partie, locataire ou propriétaire peut mettre un terme au contrat en respectant certains délais et certaines règles. En fonction de son statut les conditions sont différentes mais la marche à suivre est la même, la résiliation du bail doit être notifié par acte d’huissier, lettre recommandé avec avis de réception ou par remise en main propre contre émargement. Un locataire peut mettre fin à un bail meublé à tout moment en respectant cependant un préavis d’un mois avant de prendre congé. Il ne doit nullement justifier son congé. Le propriétaire quant à lui ne peut donner congé à son locataire qu’à la date anniversaire du contrat et pour seulement trois raisons : Le congé pour vente, le congé pour reprise ou un congé pour autre motif légitime et sérieux tel le non paiement des loyers. Il devra respecter un préavis de 6 mois.
Attention ! Si le bail concerne une résidence secondaire du locataire il n’y a pas de normes à respecter en terme de congé ou préavis autre que celles définis dans le contrat entre locataire et propriétaire.
Bail vide
Type de bail et durée du contrat
La durée de contrat de location non meublée est de trois ans, renouvelable tacitement à chaque échéance. Ce type de bail offre au locataire un logement sans aucun meuble.
Attention ! Si le mobilier n’est pas obligatoire vous devez tout de même offrir à votre locataire certains éléments lui permettant de vivre dans un environnement salubre, une douche, des wc…
Congé et préavis
La rupture d’un contrat de bail vide est la même que pour un bail meublé. Seul change le délai de préavis, qui est de 3 mois. A savoir, pour certaines zones dites « tendues » ou « très tendues » le préavis est ramener à 1 mois, que le bail soit d’un ou trois ans.
Bail saisonnier
Aussi appelés bail courte durée, les baux saisonniers sont de plus en plus fréquents en France. Permettant de louer son appartement sur une courte ou très courte durée, ils sont un moyen pour les investisseurs d’optimiser leur rentabilité et pour les particuliers de mettre un peu de beurre dans les épinards.
Le contrat de location saisonnière n’est pas régi par des normes particulières, en général il reprend la durée de la location, les services dont le locataire dispose et est annexé à celui-ci un état des lieux d’entrée. La durée maximum d’un même bail saisonnier est de 3 mois, et face à la recrudescence actuelle, et notamment une forme de concurrence avec l’hôtellerie, des mesures ont été prises pour limiter à 4 mois par an maximum la mise en location d’un bien en bail saisonnier.
Cette limite de 4 mois concerne les locations courtes durées pour des résidences principales dans les villes de plus de 200 000 habitants, ainsi que toutes les villes du 92, 93 et 94. Concernant les résidences secondaires la location courte durée n’est pas limité à 4 mois.
Attention ! Dans les grandes villes (Marseille, Nice, Lyon et Paris) les résidences secondaires ne peuvent être louées en courte durée qu’avec une autorisation donnée par la mairie. Désormais les mairies ne donnent cette autorisation que si le logement possède de la commercialité.
Si vous souhaitez en savoir plus sur la législation concernant la mise en location de votre bien n’hésitez pas à nous écrire via notre formulaire de contact.