Vous avez trouvé un accord avec votre acquéreur ou votre vendeur, il est maintenant temps de formaliser cet accord à travers la signature d’un avant contrat, aussi appelé promesse ou compromis de vente.
Qui peut rédiger un compromis de vente ?
Le compromis de vente peut être signé dans une étude chez l’un des deux notaires qui va superviser la transaction ou bien directement sous seing privé. Si vous optez pour une signature sous seing privé (sans le concours d’un notaire) vous devrez dans ce cas transmettre la promesse de vente ainsi que les annexes (ALUR) signées par toutes les parties à votre notaire. D’autre part si la promesse de vente peut se signer sous seing privé, l’acte authentique lui doit obligatoirement passer par un rendez-vous de signature dans une étude notariale. Bien que l’on puisse se procurer des modèles de compromis de vente assez facilement sur internet, il est conseillé de faire rédiger cet avant contrat par un notaire. Cela vous évitera le risque que votre compromis ne soit pas conforme, de perdre du temps et vous permettra d’être conseillé sur l’ajout de clauses particulières.
| Les grandes lignes du compromis de vente | |
|---|---|
| Etat civil | Vendeur(s) et Acquéreur(s) |
| Identification du bien | Section cadastrale, désignation, numéro de lot et millièmes si en copropriété… |
| Usage | Habitation, commercial, mixte, atelier.. |
| Prix | Prix de vente net vendeur |
| Négociation | Si intermédiaire, montant des honoraires |
| Conditions suspensives | Préemption collectivité publique*, situation hypothécaire*, servitude d’urbanisme ou d’utilité publique*, financement et autres en fonction de la négociation. |
| Durée de réalisation | Date butoir de la levée des diverses conditions suspensives et de la signature d’acte authentique. |
| Séquestre | Montant du séquestre (ou dépôt de garantie), généralement 5% du prix de vente |
| * Ces conditions suspensives ne dépendent ni du vendeur ni de l’acquéreur et seront à lever par le notaire | |
A chaque promesse de vente sont annexés plusieurs documents informatifs sur le bien et la copropriété (si le bien est en copropriété), tels que les diagnostics immobiliers, règlement de copropriété, carnet d’entretien de l’immeuble etc… Le tableau ci-dessus reprend les informations principales qui composent un compromis de vente. Cependant de nombreux articles de lois entourent ces grandes lignes et la description de chaque partie est très pointilleuse. Chaque transaction étant particulière il y a des points que nous n’évoquons pas. Pour plus de renseignements vous pouvez nous contacter via notre formulaire de contact.
Comment est on engagé lorsque l’on signe une promesse de vente
La promesse de vente étant un avant contrat signé entre plusieurs parties, elle engage légalement ces dernières selon les termes dudit contrat.
Le vendeur est obligé de vendre si les conditions sont remplies
La première chose à savoir est que lorsqu’un vendeur signe une promesse de vente il n’a aucun droit de rétractation si l’acquéreur remplit les conditions contractuelles qui lui incombent. D’autre part, en cas du décès de ce dernier ses héritiers seront dans l’obligation de vendre à l’acquéreur en suivant les mêmes conditions que celles préalablement conclues par le vendeur.
Le délai de rétractation
En revanche, lorsque la promesse de vente est signée par les parties, le ou les acquéreurs disposent d’un délai de rétractation de 10 jours pendant lesquels ils pourront se rétracter et sortir de l’acquisition sans aucune justification. Ce délai débute lorsque le compromis de vente et les pièces annexes, envoyés par lettre recommandée avec avis de réception, sont livrés à l’adresse de l’acquéreur. Une fois ce délai passé l’acquéreur ne peut se rétracter que sous certaines conditions.
La non réalisation d’une condition suspensive par le vendeur
Si l’une des conditions suspensives concernant le vendeur n’est pas levée dans le délai initialement prévu l’acquéreur est dans son droit de se rétracter. Il doit cependant en amont sommer le vendeur de la réaliser sous huitaine avant que sa rétractation soit possible.
La condition suspensive de financement
Dans la plupart des acquisitions l’acquéreur inscrit dans la promesse de vente une condition suspensive de financement. Cette condition suspensive permet à l’acquéreur d’acheter le bien à la condition que son offre de prêt soit acceptée par sa banque. Le délai commun est de 45 jours et peut être augmenté en fonction du contexte. Dans le cas où l’acquéreur reçoit un refus de sa banque, selon les conditions d’emprunt, il doit immédiatement transmettre cette décision au notaire. A partir de cet instant, le montant du séquestre versé par l’acquéreur lui sera remboursé. En cas de refus de la banque une fois le délai dépassé le vendeur s’offrira la possibilité de réclamer la somme équivalente à 10% du prix de vente en tant qu’indemnités d’immobilisations.
Astuce : Si votre banque ne peut vous donner de réponse dans les temps vous avez la possibilité de proroger le délai initial (sous réserve de l’accord du vendeur) afin de rester couvert par cette condition suspensive.
Mettre fin à la vente d’un commun accord
Enfin, si vendeur et acheteur prennent la décision de mettre un terme à la transaction de façon réciproque, rien ne s’y opposera et aucune indemnité ne sera réclamée à l’une ou l’autre des parties.
Finalité : la signature de l’acte authentique
Si l’ensemble des conditions inscrites au compromis de vente sont respectées, alors la vente est considérée parfaite et le transfert de propriété sera effectif dès la signature d’un acte authentique sous contrôle d’un notaire. En amont, l’acquéreur veillera à transférer les fonds sur le compte du notaire. Lors de cet ultime rendez-vous le notaire se chargera de rappeler les points principaux de la vente. L’acquéreur devra rembourser au vendeur l’impôt foncier et les charges de copropriété au prorata temporis de l’année en cours. Le notaire procédera au transfert des fonds sur le compte du vendeur. A la fin de ce rendez-vous l’acquéreur sera propriétaire.